18新利luck体育:观点 住宅市场风险评析 房地产行业未来趋势

　　中国住宅开发市场面临的风险在加大，中国房地产市场单边上扬的时代已经结束，2014年城市间分化的局面还将加剧，市场的不确定性大幅上升，甚至不排除某些城市和区域会出现崩盘。

　　2013年发生了巨大的变化。万科作为的住宅开发商，增长后劲不足；恒大作为完整布局三四线城市的开发商，已经面临区域市场枯竭的问题。

　　频繁爆出的天价地正在蚕食住宅开发商的利润空间，一二线并非安全的避风港；三四线住宅售卖“收割了一茬”便难以为继，整体住宅高库存供大于求。

　　中国房地产市场单边上扬的时代已经结束，2014年城市间分化的局面还将加剧，市场的不确定性大幅上升，甚至不排除某些城市和区域会出现崩盘。

　　在目前整体市场容量衡定的情况下，一线城市新房的成交量相对峰值已经回落。2013年是房地产历史上地王的一年，不完全统计，全年地王出现超过20幅。

　　数据显示，2013年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米，相比2012年的峰值出现了约45万平方米的降幅；上海2013年的新房成交量则比2007年的峰值下降约40%。

　　在此背景下，开发商回归一线城市的开发难度和风险都在加大。北京亚豪机构指出，从2013年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，2014年年初，北京楼市将会有一批中高端项目集中上市，占比将显著上升。

　　但与此同时，2013年这批高价地在未来面临的去化风险也在增加，北京中原地产市场总监张大伟则指出，在一线和部分二线城市的高地价项目中，地价已经占到整个产品成本的40%以上，风险在于，随着未来房价涨幅放缓、下跌，房企的利润空间将被挤压，甚至可能亏本。

　　据CRIC研究中心监测，新增供应与2013年各地成交数据相比较，大多数二线城市供应规模能够覆盖当前各地住宅成交需求。在其样本城市中，八成城市新增住宅供应将同比上升，宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%，其中宁波更是达到48%。CRIC研究中心预计，2014年二线城市的供应面将迎来全方位扩张。

　　在一些传统的发达区域，例如苏南地区的苏锡常，因为外需的疲软楼市表现很差；即使在杭州这样的1.5线城市，不少开发商也面临着去化并不如意的挑战。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，人口和产业是二三线城市楼市能否持续的根本，二线城市受限于城市容量和人口规模，自用型需求有限，更多的是来自于投资性的需求，一有调控就首当其冲受到波及。

　　根据业内分类，中国有289个地级以上城市，除了4个一线个二线个都是三线城市。多数三线城市房地产市场容量小，需求有限且供给无限。此外，地方财政过度依赖房地产市场，导致波动风险很大。

　　“我们调研了很多三四线城市，发现供给压力巨大而总的需求有限，很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过，其中东北的三四线城市已成为不少开发商的梦魇，某些城市例如丹东目前的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，去化周期更是长得可怕。”世联地产研究人士指出。

　　2014年将延续当前城市分化的态势，住宅供给面积增加10%左右，而需求却有所衰退，行业整体的去化率会低于2013年，预计销售面积同比增长5%，均价增长5%，销售金额增长10.2%，增速均远低于2013年。

　　2011年行业增速的下滑，导致很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机，不得不降价来保证现金流的安全。在2014年，行业增速的下降同样会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临去库存的压力。