18新利luck体育:2009年房地产市场火暴背后 话题不断风波连连

　　如果要历数今年最让民众意外的一个行业，恐怕非房地产业莫属。几乎所有人都以为，这个一度高热的行业会在金融危机中步入最凛冽的寒冬、迎来最惨痛的调整，可是，情况却迅速而惊人地出现了逆转。这个行业几乎还没有摔到地上，就迅速弹起，再次跃至了半空中。

　　国家统计局的数据显示，10月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，这是今年的同比涨幅。与之相对应的是，11月份许多一线城市出现了罕见的返季购房潮。以北京为例，截至11月15日，北京二手房市场累计成交量达到21.55万套，这一数据已经接近2006年至2008年三年的总和。

　　也许我们早该想到的，这个一度对狂飙GDP贡献率超过25%、对地方财政贡献率超过60%的举足轻重的行业一旦真摔，对于金融危机来袭下的中国经济意味着什么？于是，在“蜗居”者们的质疑声中，中央救楼市的措施却鱼贯而出了。之后，在上层默许下，地方政府的救市举措一招“狠”过一招地推出，不仅涉及减免税，更和户籍直接绑定。

　　政策对于敏感民众导向作用是不可低估的。在楼市说不好现状也看不清方向、政策存在太多的不确定因素时，政策及其导向性，以及带给购房者的预期，都滋生了购房者跟风追涨的心态。由于土地资源的稀缺性，住房在某种意义上可以看作是一种稀缺性资源，政府的政策一定程度上体现了对于这种资源分配的态度。住房资源分配的合理性也在一定程度上体现了社会的公平性。而目前的情况是，房价的畸高以及继续疯涨的态势，导致了这种资源分配很不合理。

　　当然，撑住中国房价的还有我们耳熟能详的“刚性需求”，可如果房价彻底远离民众购买力，并导致众多的自住型购房者无奈退场，那么刚性需求中的“刚”会不会打折扣？

　　前段时间，与一位美籍华商闲聊，这位在中国与美国都经营着多家房地产公司的商人一周可以两次往返加州与北京。在他的眼中，中美的楼市几乎是完全不同的两种状态中国的楼市并没有经历调整，而美国的楼市还在探底中；中国的楼市是政府在救、银行在救；美国的楼市却在经历市场化的自愈。于是，我们看到的结果也不同，中国的富豪中，从事房地产业的占到了一半，而在美国，富豪榜上几乎没有房地产商的影子；美国的房地产业复苏是个缓慢的过程，但是一旦复苏将是健康的，而中国的楼市复苏迅速却更显脆弱，其对于经济与民生挤出的负面性也会在日后清晰可见。

　　的确，现在经济好转，购房者热情高涨，正是楼市调控的关键点。我们现在急迫要厘清的问题是，楼市刺激政策到底要不要退出？什么时候退出？我们现在忧虑的问题是，如果错失调控良机，房价和市场的非理性因素可能会失控，整个楼市将会失去调整节奏而再次变成一场击鼓传花的游戏，而我们听到的只能是蜗居者的叹息，看到的将是投机者贪婪的笑。事实上，靠政策支撑起来的楼市是脆弱的，隐藏的系统性风险也很大，与楼市相关联的是银行信贷以及众多产业链，如果楼市泡沫破裂，后果可能是并发症，甚至引发很多社会问题。而这都不是最关键的，最关键的是，靠政策顶起楼市，也许依旧会带来经济的快速复苏，会在很快的时间内让地方政府的钱袋子再鼓起来，但这样的一派繁荣，是否会使得结构调整、泡沫滋生、贫富分化、民众消费力被挤压等更深层的问题再度被轻视？

　　对于楼市的不健康状态，更多的声音是归罪于刚性需求和土地供应不足，在这种语境下，农地入市近日被热议。笔者认为，如果不解决高房价的深层次问题，只是又增加一个“牺牲品”而已。与其寄望于农地入市，不如寄望于新老土地政策的严厉执行。而要解决房地产的深层次问题，更需要的是让房地产回归应有的地位。一味把住宅建设作为支柱产业发展，把房地产当做经济增长主力，无可避免地会为中国经济可持续发展埋下隐患。（燕赵都市报）

　　除了利率优惠，市场还担心，交易环节各项税收减免政策明年也将取消。于是，卖家涨价抛售、买家加紧入市，直接导致了年末楼市的量价齐升。

　　临近年末，上海、北京等地楼市出现了一拨集中成交的火爆景象。据说，这与传闻明年房贷7折优惠利率政策将取消有关，不少市民说，自己着急购房，是为了搭上房贷优惠政策的末班车。

　　在各地房地产交易中心和房产中介，办理房屋产权过户手续和咨询的场面异常火爆。原来，最近盛传7折房贷优惠即将取消，不少市民就此先算了一笔帐：以五年以上基准利率算，一旦房贷优惠取消，以100万元、30年还清为例，购房者每月将多还500多元。

　　房产中介工作人员：明年之后这个价格谁都说不准而且税费上来之后/对房价还是有影响的所以他们想在年前买好

　　除了利率优惠，市场还担心，交易环节各项税收减免政策明年也将取消。于是，卖家涨价抛售、买家加紧入市，直接导致了年末楼市的量价齐升。

　　不过，记者了解到，从政策层面而言，现行的房贷利率优惠政策并未改变；而去年底实施的大部分优惠政策条款也没有明确的截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。不过目前，一些商业银行悄然提高了二套房贷门槛。

　　房地产专家韩建君：特别是在四季度以来房价上涨得过快那么银行为了规避风险而执行了更严格的一个标准第二方面的原因是因为历年以来不仅是今年历年以来银行到第四季度它都会执行比较严格的()政策它是一个年底效应

　　业内专家分析说，从目前情况看，各方在是否取消楼市优惠政策上存有不同看法。对银行来说，七折房贷给银行带来的利润空间不大，想要取消利率优惠；建设部门作为行业主管者，更希望楼市能够平稳，不出现大起大落，所以不太主张取消优惠政策；而财政部门希望增加在楼市交易中的税收，倾向于取消二手房交易营业税的优惠政策。此外，对市民而言，如果仅仅是房贷利率优惠取消，而房价不降，那么，购房者的负担将增加。

　　由于房贷优惠政策对楼市的刺激作用十分明显，后续政策的不明朗容易引起市场对形势的误判，会导致楼市过热、房价虚高。专家呼吁，主管部门应当尽快给出权威说法，对买卖双方加以引导。

　　受金融危机影响，去年我国楼市陷入了量价齐跌的颓势，在“保增长，扩内需”的大背景下，去年底我国相继出台了一系列措施提振楼市。在优惠措施的刺激下，从今年2季度开始，楼市复苏势头强劲，房价甚至超越了2007年时的点。在今年我国经济增长保八基本无忧的情况下，目前刺激住房消费的政策很可能不再延续。

　　去年10月份财政部发文规定，对个人首次购买90平米以下普通住房的，契税税率下调到1%，个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税，并且两者两项政策没有规定截止时间。之后的12月份，国务院131号文件又推出两项重磅优惠政策，一是明确了改善型住房的相关政策，二是减免营业税，普通住房免征期由5年降至2年，不足两年转让的按差额征收，截止日期到今年12月31日。

　　这些政策有效提振了楼市，而且大大超出预期，今年房价飞速上涨，于是担心房价泡沫的声音重又响起，楼市优惠政策何时退出的议题引起大家关注。

　　上海房地产综合研究部部长杨红旭表示，当前最有可能被国家终止的政策就是面临一年期大限的131号文件，设计上的漏洞让投机者搭了政策的便车，导致了房价的过快上涨。

　　杨红旭：这两个政策可以说是为了保护自住需求的，但是这两个政策有一些漏洞，它是某些投资、投机需求也混进了政策优惠的阵营，所以是投资、投机需求搭了鼓励自住需求的便车，我认为这两条很有可能在年底会终止。既然目前楼市复苏的形势非常好，我觉得应该抑制一下投资、投机需求了，因为这两类需求推高了房价，而现在国家开始忧虑通胀的问题。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，政策在执行中存在问题，目前想要抑制房价过快上涨，与其考虑废止优惠政策，反倒不如严格的按照政策的本来的意愿去执行。

　　陈国强：现在讨论政策推出不退出，有一个很重要的前提，就是我们去年底出台的这些优惠措施，它的真正的受益群体是谁，我觉得这个问题是探讨政策该如何调整的基本前提。如果受益的群体是需要政府给予一定扶持或者说是真正自己有购房需求，改善住房条件的人群，那么如果是这样的情况的话，优惠政策不应该推出，应该继续延续。我个人判断，实际上目前这些政策应该是给上述人群带来了的好处。所以鼓励住房消费的政策不是说退出不退出，而是如何真正名副其实的来实施的问题。如果在二套房贷的执行方面，加强审核，认真把关，那些把房产作为一种投资方式的客户群体应该是可以被限制在优惠政策范围之外的。这样一来，也对目前楼市泡沫、房价增长过快等等这些担忧可以起到一定的化解作用。

　　人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，其实在国家政策调整之前，商业银行已经再根据自身的存贷情况开始了调整，随着信贷规模的缩小，调整的更可能是商业银行的政策。

　　赵锡军：因为商业银行是根据自己风险控制的情况来放贷，从目前有可能做出调整的角度出发，可能调整的是商业银行的政策。从7月份开始，我们银行总的放贷量下降了很多。6月份之前，平均每个月的放贷量大概是1万亿左右，到了7月份以后，平均每个月不到5000亿，这样以来肯定要做出调整的。

　　赵锡军还说，国家出台刺激政策不仅仅是想保增长，更重要的是调结构。目前我国经济增长已经基本恢复，是时候调整政策来优化结构了。

　　赵锡军：从目前的经济情况来看，因该说我们企稳回升的势头得到不断地巩固，今年达到8%的增长速度没有太大的问题，在这种情况下，下一步政策的重点应放在调结构方面，通过一系列政策的调整来让我们的结构向更加均衡的方向发展。调结构的时候，可能就要对原来那些政策支持力度比较大的领域进行比较大的调整，因为我们希望我国的经济能够持续、均衡、稳定的增长。所谓持续，也就是说不能一下子把潜力都挖空了，把都贷出去，结果到后来没有了持续性，这样不行；均衡是指，我们不能把经济发展都寄托在房地产或者出口上头，这么大的一个国家，如果把经济增长的宝都压在某一个领域，那肯定要出问题的。不能说某一个行业成为国民经济的支柱行业了，而是所有行业的均衡支撑了国民经济的健康发展。

　　杨红旭表示，我国房地产政策市的特性表现的十分明显，过快、过猛的调整政策势必会带来楼市的大起大落，正是基于这种考虑，他判断楼市政策不可能出现大的改变。对于未来房价的走势，杨红旭判断会在当前的水平上波动，但不会出现大涨或者大跌的局面，并且对于买房者提出了自己的建议。

　　杨红旭：明年楼市还会是市场机制主导的权重更多一点，因为毕竟政策明年会稍微紧一点。今年的楼市过于繁荣了，房价涨幅过大，明年会有一个市场自我调节的过程，也就是说今年热了，明年温度会稍微降一些，这是合理的。明年有两个特征，首先房屋成交量肯定比今年要低，因为经过我的测算，今年房屋的销售量超过了此前的历史峰值，这显然有些透支了。其次，价格很难预测，但大致上可以认为，明年房价将维持一种稳定、盘整的状态，大跌大涨的可能性都不大。建议如果你是首次买房，现在不必担心政策到年底会全面终止，优惠政策明年应该会有一个延续；而对于投资、投机需求，这个时候应该谨慎一些，明年的房地产价格震幅有限，你要考虑清楚自己的资金到底投入哪个领域更能够保值、。

　　随着今年楼市的红火，相关房地产上市企业的股票走势强劲，衡量上交所24家上市房地产股的指数在年内已上扬了120%，是沪综指中表现的行业。在刚刚公布的上市企业三季报中，近半数的房地产企业业绩增长超过100%。那么，当前还不明朗的房地产政策，是否会对房地产股造成影响？

　　中信证券的首席策略分析师于军认为：优惠政策对地产产生了比较大的影响，同时也对房地产股票产生了影响。房地产板块从上市公司盈利来看，今明两年都将表现不错，但是现在政策正在逐渐往下走，所以行业整体板块不会有大的行情，只可能有个别的股票，通过各种概念，或者是盈利超预期会有一些表现。从中期来看，在政策见底之前，不会有大的行情。房地产板块大的行情，只能在政策见底以。