18新利luck体育:年报观察 金融街物业九成外拓

　　受房地产宏观因素的影响，不少物企都正面临着市场带来的盈利挑战，即使是拥有国企背景的金融街物业也未能幸免。

　　2023年的业绩报告中，金融街物业毛利率连续两年呈现下滑趋势，较2022年的17.90%下滑至16.85%，而2022年相较于2021年的21.24%也下降了约2个百分点。

　　从整体上看，金融街物业仍展现出较稳定态势，报告期内实现收入15.14亿元，同比增长9.10%；归母净利润同比上升5.77%至12.81亿元。

　　业务拓展方面，在管建筑面积由2022年约3496万平方米增加16.02%至约4056万平方米。其中，独立第三方面积在管面积2110万平方米，占比约为52.03%。

　　据投资者转述，该公司执行董事孙杰表示，结合当前宏观经济以及企业整体发展战略，预计未来三年，公司营收和利润的年复合增长率将保持在10%左右。

　　虽然2023年金融街物业收入同比增长了9.1%，但令人关注的是毛利率连续两年均呈现微幅下滑的趋势。

　　金融街物业的主营业务主要分为两大板块，一是物管及相关服务，二是餐饮服务，前者进一步划分为商务物业和非商务物业。

　　针对毛利率下降的问题，CFO项峥向投资者表示，今年毛利率下降主要是来自于物业管理业务毛利率的下降。

　　随后，项峥进一步解释：“这主要是由于当前客户在降本增效的压力下，对业务服务的预算进行了调整，使得物业服务收入的增长受到了一定影响。”

　　此外，2023年度金融街物业在成本方面的增大投入也对整体毛利产生了影响。特别是非商务物业，如住宅、公共物业等在管面积的持续增长，使得总体毛利率相对下降。

　　据年报数据显示，2023年住宅物业在管面积由2022年的1434.4万平方米增至1681.1万平方米；公共物业、医院、教育物业及其他部分的在管面积由2022年的1168.3万平方米增至1443.7万平方米。

　　成本方面，2023年金融街物业销售及服务成本由截至2022年度约11.4亿元增加至2023年度的12.3亿元，增幅约10.49%。

　　投资者透露，项峥谈及成本控制时表示：“为了保证服务的质量，公司在成本方面并不会大幅度削减。但这导致成本的增长率相较于物业服务收入的增长有所放缓，进而使得项目利润出现了下滑。”

　　与众多上市物企不同，金融街物业将餐饮服务单独列出，然而该业务并未给物管服务带来预期增益，反而连续三年多陷入亏损。

　　2021年，金融街物业餐饮业务亏损337.7万元；2022年亏损进一步扩大为1829.5万元；2023年情况略微好转，亏损金额缩减至390.7万元。

　　2021年，餐饮服务所用原材料及消耗品成本达到了4720万元，相比上年同期的2590万元显著增长了82.6%；到了2022年，相关成本继续攀升至5383.8万元；截至2023年年末，餐饮服务成本同样达到了5386.1万元。

　　目前餐饮服务在金融街物业2023年收入占比仅为4.85%，相比之下，物业管理及相关服务依然是主要收入来源，占据着举足轻重的地位。

　　至于未来毛利率的走势，CFO项峥持谨慎态度，他表示：“从当前的市场环境和经营情况来看，未来毛利率可能还会持续承压。”

　　数据显示，截止到2023年12月31日，金融街物业在管面积达到4056万平方米，同比增长16.02%；在管物业数目为290个，较去年同期新增60个。

　　值得注意的是，年内新增合约建筑面积中，独立第三方面积占据了高达94.69%的比例。第三方在管面积达到2110万平方米，同比增长了30.8%，而第三方在管物业数目也达到159个，较去年同期新增了53个。

　　截至2023年12月31日，集团非住宅业态在管面积为2374万平方米，同比增长15.1%。非住宅项目173个，较去年同期新增18个。其中，商务及公建业态构成的非住宅业态，在管面积占比为58.5%。

　　项目拓展方面，金融街物业2023年成功拓展了三支队、空军研究院、国家能源集团神朔线、呼伦贝尔下辖某自治旗政府办公区、合肥工业大学研究院等项目的物业服务。

　　今年3月27日，金融街物业发布公告，宣布更改全球发售所得款项用途。原定用途中，60%的款项将用于寻求战略收购及投资机会，以及新设分公司及附属公司，以扩大业务规模。

　　根据公告，该公司决定调整该部分款项的用途，将未动用净额从2.558亿元增加至3.847亿元，并预计在2026年12月31日或之前悉数动用。

　　当前市场正经历三大显著转变：一是参与主体由民营企业为主转变为国有企业为主；二是市场价值方向从卖方市场转向买方市场；三是成交单数和规模减小，物业行业对收购的态度变得更加谨慎。

　　“但是，这不意味着我们就不收购公司了，市场上还是有很多好的标的。”孙杰说：“我们调整募集资金的用途，也是希望在未来公司遇到这样的好标的时，能够有足够的资金支持我们去收购。”

　　2023年3月22日，该公司宣布拟收购香港置佳物业服务有限公司70%股权，最高代价1.54亿港元。同年10月1日收购完成，置佳物业服务成为金融街物业直接附属公司，财务资料并入集团财务报表。

　　对于未来的收购计划，孙杰表示：“我们会保持审慎积极的态度，遇到好的标的时，不会急于出手，而是会谨慎评估收益与风险。目前公司正与多个潜在标的进行接触，如有进一步进展，会及时披露。”