18新利luck体育:保利2020-21年地产行业

　　宏观出现新的形势。中国成功抗击新冠疫情，率先实现经济复苏，凸显了制 度的优势和卓越的治理能力。十九届五中全会、十四五”规划和2035年远景 目标擘画出中国未来宏伟的发展蓝图。

　　政策形成新的逻辑。房地产行业要与实体经济均衡发展，既要发挥经济稳定 器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。随着房企端的三道 红线”，银行端的两个集中度”、地方政府端的供地两集中”等政策的相继 落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，房住不炒”的总基调得以切 实的贯彻执行。

　　市场呈现新的规律。周期正变稳，呈现窄幅箱体运行”，城市轮动的序列 正由雁行模式”转向超级分化。雁行模式”时期，绝大部分城市的房地产市 场走的都是大的S型曲线，领头雁与尾雁之间存在一定的时滞，但曲线图是比较 相似的。现如今，由于基本面、政策和市场本身的差异加剧，使得不同城市走出 了不同的周期和曲线图，主要有阶梯式上升”、小的S型曲线，大的S型曲线 （也有斜率上升、平稳、下行之分）等。试想，如果在一张白纸上，将此三类曲 线、若干个城市叠加上去，看到的是不是一张看似杂乱无章的超级分化图？

　　超级分化对房地产的投资和操盘带来了重大影响，特别是对投资的精准度以 及节奏提出了更高的要求。供地两集中”的施行，又将房企在不同城市之间的

　　房企踏上新的征程。升级转型的步伐明显加快，预计将由爬行式”转向”蛙 跳式”发展。开发主业的升级如上所述，但转型之路任重道远。回望过去，房企 的转型鲜有特别成功的案例。究竟是相关多元化还是跨行业多元化？什么行业能 承接这么大的资产（标杆房企已达万亿以上）和投资（标杆房企已达数干亿）？ 什么行业能有相当的市场容量、营收、利润、利润率以及人均效能？谁能率先跑 出第二增长曲线？十四五破题在即，我们期待行业能有精彩的实践案例呈现。

　　专业的品牌房企将不再是开发商、发展商，而是升级转型为产业组织的整合 服务商，反哺实体经济。这是一个复合的角色：美丽中国的建设者、城市发展的 推动者、美好生活的内容供应商、产业的投资与组织者等。夕卜有增量机会，内有 比较优势，以不动产载体为基础和连接的平台型企业，似乎是一个确定性的发展 方向。房地产服务时代已经到来，这是可以看到的行业新赛道！

　　相较于部分人的悲观，我们对行业的未来和企业的升级转型持乐观态度。只 有直面挑战，积极应对，才能看到繁花似锦！

　　今年是保利发展控股连续第5年发布房地产行业白皮书。2020年是房地产 行业标志性的一年，房地产长效机制的轮廓逐步勾勒清晰，新的游戏规则已经产 生。如果说房地产行业的上半场主要由杠杆驱动，我们认为下半场的关键词将是 专业驱动。

　　2016年，习总强调房子是用来住的不是用来炒的，明确房地 产长效机制的根本定位。2020年，房地产长效机制的轮廓逐步勾勒清晰，即以 房住不炒为根本定位，以因城施策与三稳为调控思路，涵盖行政调控、金融、土 地、住房、财税等领域的系统性制度。行政调控自2016年至今已基本成熟，金 融制度与土地制度自去年起成为新的发力重点，住房与财税制度稳步推进。最终 实现房地产市场平稳健康发展、”住有所居、职住平衡的远景目标。

　　房地产长效机制管控精细,将各市场主体纳入监控体系。从客户端的四限”、 房企端的三道红线”,银行端的”两个集中度、、再到政府端的供地两集中、, 长效机制打通了政策闭环，调控已交织成网。长效机制中，金融制度、土地制度、 行政调控是当前政策重点。

　　第一，房地产金融审慎管理制度落地，驱动行业去杠杆。2008年金融危机 后，国际货币基金组织鼓励各国根据国情，实施房地产金融宏观审慎管理。我国 的房地产金融审慎管理制度，于2016年在上海试点，于2020年成熟落地，以 三道红线”、银行两个集中度为代表。该制度框架庞大，最终将形成对市 场、房企、居民的全链条调控。若全面铺开，将促使近七成上市房企需去杠杆、 超过2/3大中型银行需压降房贷占比。

　　两集中新政涉及的22城在2020年共成交超2000宗宅地，土地出让金总额达2.4万亿。据测算，今年供地峰值的月份将有超15个城市集中推出600-700宗 地块。脉冲式供地，初衷是将以往零散出让的涓涓细流”变成放量供地”， 稳定地价和市场预期。但同时，新政有可能拉大城市和土地冷热分化，既给房企 带来仓位管理的问题，也大幅提高了对投资精准性的要求。有限资源下，哪些城 市要重仓，要换仓，要清仓，取决于房企对城市价值的判断，取决于城市研判是 否深入。如果说，过去投资拿地的决策点是微观项目的经济测算，那未来房企对 宏观格局的把握、中观城市的研判，即对结构和节奏的把握将更为关键。

　　第三，限价政策延续，房企走向成本主义和产品主义的两个极致流派。截至 今年初，全国有超50个大中城市延续限价政策。去年我们曾提出，限价政策是 —二线城市自有周期的重要变量，目前来看，限价正进一步演变。首先，限价更 加灵活化，成为政府调节市场热度的重要旋钮。在供求关系相对健康的城市，政 府可以根据市场热度的高低，加强或放松限价，保持楼市文火慢炖”。在供求 矛盾缓解不足的城市，一手限价能暂时遏制房价上涨，但也伴随万人摇”打 新”等非正常现象。其次，限价走向常态化，左右房企经营策略的走向。限价城 市，房企突围需依靠控成本高周转，或依靠高品质溢价。如限价长期持续，房企 将走向极致的成本主义或极致的产品主义，制造业特征”愈发明显。

　　第一，房地产行业要与实体经济均衡发展，与社会和谐共生。既要发挥经济 稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。房地产行业中的 央企、国企，更要主动担当、承担更多的责任。积极参与住房保障，协助解决民 生问题。2018年起，中央经济工作会议针对房地产的表述，均放在社会民生部 分，在城市更新、老旧小区改造、公共服务等方面，房地产企业都有发力空间。

　　第二，房地产行业要去杠杆、去金融化。目前，房地产相关占我国银行 业近四成，占我国城镇居民家庭总负债76%。为避免金融资源过度向房地 产倾斜，避免社会资源配置不合理，酝酿潜在金融风险，推动行业适度去杠杆, 守住风险底线，是政策新导向。

　　第三，要实现平稳健康发展，防止出现大起大落。韩正副总理提出，保持房 地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。房地产长效机制的政策 导向，并非打压房地产市场，而是促进行业平稳健康发展。

　　园、会展、大剧院等若干种物理场所，是人类生活活动和生产、经营活动的载 体，具有巨大的线下流量入口优势和场景生态。近十年，城市运营、公共配 套、产业整合、消费升级等需求，呈爆发式增长之态。在不动产的载体上做内 容、做经营，已成为行业一大趋势。与此同时，投资不动产比较熟悉的纵向与 横向的产业链企业，已成为房企实现转型做大的一个重要途径。房企要发展壮 大，就要具有平台思维，主动链接、主导整合、打通边界，做产业组织的整合 服务商。房企升级转型，有望成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业， 成为产业组织的整合服务商。

　　过去4年，保利发展控股战略研究院在保利白皮书的预判都被事实一一验 证：2017年预言房地产行业正处于总量峰值时代，结构优化”、2018年率 先总结房地产市场窄幅箱体运行的必然规律”，2019年勾勒总量峰值、结 构更美，聚焦最优百城”、2020年指出人口多极发展，最优百城向阳生长， 城市走出自有周期”。这段观点放至今日，仍觉历久弥新。

　　2020年，房地产市场一如我们去年所言，“政策-金融强牵引”，货币的结 构性流向对房地产产生结构性的影响；又如去年所言，“供给稳、需求韧，全 国商品房成交规模再创新高，峰值时代延续。回首2020年，1月病毒席卷全国， 冰封市场，需求按下暂停键，3月疫情逐步控制，市场开启复苏。二季度，伴随 政策松绑和流动性改善，需求持续释放，上、深、杭等热点城市上升势头激活。 下半年政策掉头，多城密集发声，精准调控下，金九银十旺季不旺”，然而, 宽货币的滞后影响，12月成交翘尾显著。全年来看，前低后高，窄幅箱体波动

　　疫情后货币宽松的结构性流向，寻找蓄水池。为刺激经济复苏，全球各国央 行开水放闸，超低利率、无限量QE、扩大财政赤字，掀起货币宽松浪潮。2020年美国M2同比增长25%,欧元区M2同比增长11.7%，均创历史新高。避险 偏好转向楼市和，全球资产价格攀升。美国年内房价同比上涨9%，欧元区 三季度房价涨幅4.9%，均为2014年以来最高水平。2020年初，央行三次定向 降准，宽货币、宽信用，释放流动性，二季度M2增速重回2016年水平，企业 利率、房贷利率同步下行。货币宽松驱动预期中枢上升,优质资产价格上行。

　　房地产销售增速放缓，2019年销售金额增速回落至个位数。2020年初受疫情 拖累，销售受挫，3-5月挤压需求释放，成交“V型”反转，同比跌幅迅速收窄，

　　II大象跑得比兔子快，市场与经济复苏形成共振、周期性回暖 本轮房地产市场的回升，受全球经济复苏带动，并与城市的经济周期形成共

　　振，结构上表现为“大象跑得比兔子快”。广东、江苏、浙江省经济复苏迅速, 楼市容量增速也高过全国平均增速。重点城市经济和楼市共振复苏的现象更加明 显，上海楼市容量突破至6000亿、杭州、苏州、成都均超4000亿。

　　一增速高于全国均值的区域。东部市场轮动紧密，上海、杭州、南京热度快速向 区域内三四线城市传导；南部掀起湾区浪。