18新利luck体育:物企为拓规模各显神通但难题也各有不同｜拆解物业之规

　　目前国内的物业管理行业正处于跑马圈地的阶段，如此竞争激烈的市场环境下，物业服务企业要想在市场上立足，就需要占领市场份额，扩张自身规模。

　　目前规模较大的物业服务企业主要有两方面特征：一方面有房地产开发背景且房地产开发能力较强的物业服务企业，在管理规模上占有较大优势；另一方面物业服务企业的管理方向已从住宅延伸至写字楼、商业、园区、医院、公建等各类非住宅领域，随着对非住宅业态的开拓，物业服务企业自身的管理结构将发生重大变化。特别是在城市服务等新兴领域的涉足，将会极大增加企业的管理体量。

　　管理规模的增长对当下的物业服务企业显得特别重要。因此，企业在规模扩张上动作频发，主要通过并购、市场拓展以及平台输出三种方式来扩张规模。

　　除了开发增量的辅助，物业服务企业通过股权合作、收并购快速“增厚”自身管理体量。收并购是大多数行业发展到一定阶段必然会发生的事情，并购是规模突围提速发展的重要手段，2019年以来，雅生活、佳兆业美好、碧桂园服务等持续关注市场，寻找合适收购机会，以收购全部或部分股权的方式有效扩充版图。经克而瑞不完全统计，2019年全年有数十起收并购事件，金额超过50亿元，预计经收并购获取的管理面积在5亿平米以上。

　　在收并购及股权合作频发的2019年，招商积余通过招商物业和中航物业的资产重组，整合后管理面积达到1.45亿平米，成为A场上一艘“航母级”物业服务企业。雅生活以超过20亿元的投入，成功收购中民物业和新中民物业各60%的股权，成为全年最大的并购案例，此次收购预期为雅生活增加约2亿平米的管理面积。

　　市场化拓展也是规模扩张的重要手段之一。非上市物企受资金限制，联合兄弟公司进行市场外拓是扩大规模的重要渠道。

　　从2019年物业企业规模扩张的表现来看，市场外拓主要有两种形式：一是与中小型地产开发商合作，服务于旗下住宅物业项目，抢滩这一部分的市场份额；二是与物业公司合作，获取或者共同管理某一物业项目，扩大服务面。

　　背靠地产母公司，保利物业来自母公司保利发展“输送”的资源仍然不少，但保利发展提供的项目(以下简称“内部项目”)、外拓项目之间的比重天平，似乎已发生了逆转。2016年至2018年，保利物业内部项目在管面积占比，分别为91.9%、86.1%、57.4%；虽呈现比例降低的趋势，但截至2019年6月份，该项占比43.1%，外拓项目占比上升为56.9%，其1.48亿平方米的在管面积，已超过了内部项目的体量。除了保利物业这种有开发商背景努力拓展规模的企业之外，还有长城物业在市场扩张方面也发挥了极其重要的作用，采用几乎完全市场化的方式达到了现今逾1.5亿平方米的管理规模。

　　很多企业不能依靠地产母公司的渠道获得管理面积，但是依靠企业专业管理水平和强劲的品牌影响力，为其他物业服务企业提供物业顾问服务，也是企业扩大规模的有利渠道。当收购成本越来越高，交易越来越难时，收购已不是一门好生意。这时平台增长的出路应在小股操盘合作、品牌输出等途径上。

　　物业公司可以通过社区服务平台触达社区用户，再引进社区服务提供商，构建连接社区用户与服务商的社区服务生态圈，实现社区流量入口的变现，增加收入来源。

　　通过为中小物业公司输出软件平台，协助提升管理效率，大型物业公司可以用更轻的模式增加平台覆盖面积，摆脱对地产公司和资金的高度依赖。2019年，像彩生活、绿城服务、长城物业等企业，通过生态圈或联盟体系的输出，扩大自身的服务边界。

　　在行业快速发展的起步期，规模是一切未来的基础。管理规模提升的同时，物业服务企业的储备管理面积亦大幅提升。克而瑞认为，规模将是成长型企业的现阶段的重点突破方向，预计2020年管理规模1亿平米以上的企业将突破20家。