18新利luck体育:在北京他们的危旧楼为何可以原拆原建？

　　哪些项目能采用原拆原建的方式需要综合评估，包括住房产权、质量、区位、居愿、政府和产权单位资金情况等。

　　2023年11月初，老楼外拉起蓝色的围挡，主体建筑被轰然拆除倒下时，孙女士终于可以睡个好觉，心也踏实下来。2年工期之后，2026年孙女士有望搬进原地重建的新居。

　　70多岁的孙女士，在单位分的临时周转房——马家堡路68号院2号楼的一处十余平方米的房间内，一住就是近40年。后来所在企业破产，这栋建于1977年的筒子楼设施日益老化，且因不满足消防安全要求，存在重大消防安全隐患。

　　2020年9月，这处老楼迎来“新生”的消息，该楼被初步确定为丰台区危旧楼房改造试点。2021年3月，老楼改造的方案获北京市住建委同意。

　　北京市丰台区马家堡路68号院2号楼项目，对居民来说并非拆迁，更不是修修补补，而是“原拆原建”，这是北京市丰台区首个危旧楼拆除重建试点项目。所谓“原拆原建”，是拆除老旧楼房，在原址再建新楼的模式，这是老旧居民楼城市更新的尝试。目前，在北京市朝阳区、丰台区、西城区均有“原拆原建”项目落地。

　　在旧楼拆除前，孙女士生怕原地重建项目“被搅和黄了”，“住户们各有各的想法，（怕）事情办不下来。”孙女士告诉《财经》记者。

　　最终，老楼原拆原建的方案获居民100%同意，2023年11月，46年的老楼腾空后被拆除，新楼将于2024年3月全面开工。孙女士在马家堡路68号院另找了一间房租住下来，将亲眼见证新楼拔地而起。

　　此前，孙女士居住的4层筒子楼，每层楼仅有一个公用卫生间，男女混厕。每层住户近20户，做饭的煤气罐和燃气灶，挤挤挨挨地摆在狭长的楼道走廊里，“人得侧身穿过”。

　　马家堡路68号院始建于1977年，此前的产权人是北京市革制品厂，其中的2号楼是一栋4层砖混结构筒子楼，多数房间面积为15.7平方米，用作企业职工的临时宿舍。二十世纪80年代，孙女士工作调动到北京市革制品厂，被分到2号楼居住。孙女士一家在此生活，养育孩子。

　　北京市革制品厂后来破产，2006年马家堡路68号院移交丰台区房屋经营管理服务中心（下称“丰台房管中心”，现在的北京丰台城市更新集团）管理，孙女士在内的73户2号楼居民及周边平房17户，成为公房的承租人。

　　2024年1月中旬，在马家堡路68号院，《财经》记者见到刚从外面遛弯儿归来的孙女士，她逢人便打招呼，院里的老邻居都是熟人。在2号楼住户里，孙女士属于较高龄的一批，退休后她同时是家委会的成员，对楼里大小事务格外上心。

　　老楼拆除前，每到一日三餐做饭时间，是孙女士的“紧张时刻”。孙女士说，居民们用煤气罐做饭，楼里又网线电线杂乱，带来的消防安全隐患不容忽视，虽然每层都设置有门长，但到了做饭时间，“楼上楼下我都得盯着看着，看哪有糊味。”

　　丰台城市更新集团副总经理、丰台区房管中心原副主任杨晨辉，对《财经》记者介绍，2号楼是典型的老旧楼，房屋为非成套住宅，居民迫切要求改善居住条件，其中他们最大的隐忧是安全隐患。楼道公共走廊堆满煤气罐，剩下约0.6米的通道，不满足消防安全需要。对此，区房管局、产权单位和属地街道非常重视，但通过老旧小区整治改造和提高居民安全意识，都不能从根本上解决问题。2号楼所在的地块也不具备开发建设条件。

　　老楼新生，因这些年城镇老旧小区改造有了契机，这也是城市更新的重点。丰台区房管局老旧小区办负责人王成钢告诉《财经》记者，北京市对老旧小区启动改造开始于2012年，并在“十二五”期间对老旧小区进行梳理，其中一类被称为危旧楼房。

　　老旧小区改造的一项内容是对老旧楼房实施抗震加固工程，但马家堡路68号院2号楼的楼体不适合加固条件。

　　2号楼成为困扰房管部门和住建部门的一个难题。2020年6月，北京市印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号）（下称“北京市178号文”），北京市 178号文明确提出，经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。“直至北京市178号文件的出台，为2号楼改建指明了方向。”王成钢说。

　　有了政策依据后，丰台区相关部门迅速行动。2020年9月，丰台区房管局召开专题会，初步确定马家堡路68号院2号楼为丰台区危旧楼改造试点，同时开启前期摸底、调查和征询意见，确定以“原拆原建”模式对2号楼进行老旧小区改造。

　　政策风口背后，则是近年来中国城镇化建设进入新的阶段，城市发展方式转变。2019年12月，中央经济工作会议，首次强调“城市更新”的概念，提出加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出，加快推进城市更新。2021年8月，北京市发布《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)，计划到2025年，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。2021年11月，北京等21个城市成为全国第一批开展城市更新试点的城市，探索建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

　　初步确定改造试点后，产权单位、所属街道等部门开始与居民座谈沟通。杨晨辉回忆，不少居民第一反应是“等拆迁”，他们秉持以前的拆迁想法，期待拆迁置换房屋，可能还能有现金补偿。“刚开始，让一些居民转变思想特别困难，我们反复做工作，告诉他们拆迁肯定是没有希望，要能拆早拆了，而且现在城市更新不允许大拆大建。”

　　回到北京市178号文，文件其实提供了明确的改建路径。该文件指出，改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。改建完成后，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

　　对于居民应分摊的改建成本，北京市178号文明确提到，承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分。改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

　　王成钢解释，北京市178号文在当时是新的政策，涉及工程建设、建筑设计、资金政策、产权登记办理等，向居民讲清楚改建政策，才能统一认识，并和居民算好经济账。

　　改建如何实现资金的平衡，是试点项目的关键。2号楼项目的改造方案是，拆除2号楼和周边平房，2号楼原址再建新楼，将原来的4层扩建至地上6层，容纳90套成套住宅，每户建筑面积在40.9平方米至53.33平方米不等。也就是说，改建后居民的室内使用面积将有所增加，并有设置在室内的厨房、卫生间。同时，楼里将增加电梯和无障碍通道。地下1层的空间，用于物业配建服务用房和小型商业，解决居民的公共需求。

　　在与居民协商中，产权单位反复测算改建成本。杨晨辉称，改建的成本每降一些，推进试点工作的难度就小一些。最早的成本测算，地上部分建筑成本约1.2万元/㎡，最后优化到约9465元/㎡，“就是想方设法让居民少掏点钱”。多数居民年龄在五六十岁，已经退休，原属于破产清算企业的员工，经济上并不宽裕。项目预估总投资需要约4385万元，按照原楼房建筑面积政府补助5786元/㎡的标准，北京市、丰台区财政补贴约1111.5万元，地下建筑建设成本约854万元完全由产权单位出资，90户居民还需分摊剩下的建设成本约2419.5万元，每户平均需出资约26万元。

　　经过多方努力，2023年7月，马家堡路68号院2号楼改建项目，正式启动签约程序。当年9月4日，最后一户完成签字。

　　孙女士已退休20多年，她说自己刚退休时每月工资才500多元，现在调整到每月4000多元。签约并交纳完先期的款项后，她在院内找了一间房过度“凑合两年”，有些居民手中余钱不多，搬到更远的地方居住。

　　对于2号楼的新建住宅，孙女士等居民的身份将从公房承租人变为二类经济适用房房主，取得房产拥有私房产权。后期居民可根据个人意愿，补缴3%土地出让金后，通过“经改商手续”变成个人商品房。居民过渡期内的周转费用，由居民自行承担。

　　杨晨辉称，2号楼重建项目，充分发挥居民的主体作用，让居民代表全程参与，听取居民的合理建议，大到资金账户监管和审计跟踪，小到住宅使用何种窗户材质。最终，实现了向居向征询达到100%，居民对设计方案同意率达到100%，居民签约率100%。这改变过去政府全盘操办的改建模式，转变为居民和政府共同决策，居民自筹为主，政府补贴为辅的全新模式，探索出一条老楼新生可复制可推广的“更新路径”，为城市更新提供借鉴。

　　如果说，丰台区马家堡路68号院2号楼项目探索出公房自主更新路径，北京市朝阳区劲松街道劲松一区社区劲松一区114号楼（下称“劲松一区114号楼”）原拆原建项目则更为复杂，这是北京市首个引入社会资本参与拆除重建的项目。

　　劲松一区114号楼，位于北京东三环劲松桥西侧，北京CBD国贸以南3公里处。劲松一区至劲松八区，始建于二十世纪70年代，是改革开放后第一批成建制住宅社区，当前是老旧小区集中区。

　　2024年1月，《财经》记者走访劲松一区，114号楼已在2023年7月完成全部施工后的验收。在一片同样的砖红色建筑中，114号楼簇新，且实现电梯平层入户，单元门外边设置有升降平台，方便老人或残疾人坐轮椅出行。部分居民搬入新居，有些房屋还在装修。

　　住在6层的翁女士，搬进南北通透的新居，原来的64平方米小三居，增加了约7平方米，室内布局更合理，她和丈夫、儿子各自拥有一间卧室，还有独立的客厅。翁女士80多岁，丈夫更高龄，儿子年届六十岁，昔日旧楼需步行上下6层，这对她们一家三口来说都比较吃力。此前最长的一次，翁女士15天没下楼。现在有了电梯，她说自己想下楼就下楼，“长了腿了”。

　　翁女士在114号楼住了半辈子，老114号楼是北京市第五建筑工程集团有限公司（下称“五建集团”）的职工楼，1978年楼刚建成，翁女士作为职工搬了进来。二十世纪九十年代，住房改革推行，翁女士折算工龄后用3万余元购买此处房屋。40多年过去，楼里墙皮开裂，漏水严重，室内得经常摆放盆盆罐罐接水，小区周边楼房在老旧小区整治中都得以改造，只有114号楼被“剩”下，“谁见着都说，瞧你们这破楼。”翁女士说。

　　114号楼的属地街道是北京市朝阳区人民政府劲松街道（下称“劲松街道”）。劲松街道办事处武装部长何海军，同时分管街道城市管理工作。何海军对《财经》记者解释，劲松街道在老旧小区改造中不断探索，最早在全市开展抗震加固改造，目前所辖社区都已完成加固改造工程，唯独114号楼没做，114号楼在当年是试点建设的框架轻板实验楼，使用的是轻质预制板，“不论是外套式加固，还是圈梁加固，都做不了。”

　　何海军介绍，原拆原建之前，居民因漏水、楼体质量引发的邻里矛盾等经常找到街道，产权单位五建集团对楼顶实施了防水工程，但管道漏水无法解决。2020年，北京市178号文发布后，劲松街道便开始尝试推动114号楼成为试点改建项目，与产权单位、社会资本愿景明德(北京)控股集团有限公司（下称“北京愿景”）沟通后，两方都有意参与。

　　早在2018年7。