18新利luck体育:合作开发房地产合同的性质及效力如何认定？

　　合资、合作开发房地产合同纠纷是指当事人因“此前达成的以提供土地使用权、资金的方式共同出资，并且共担风险、共享利润合作开发房地产合同”而产生的纠纷。近年来，受各种复杂经济因素以及“去泡沫化”政策的影响，合资、合作开发房地产的合同纠纷大量涌现，此类案件主要的争议焦点在于合同的性质和效力的界定问题。如何认定此类合同的性质及效力？处理此类案件都有哪些法律依据呢？我们不妨以发生在河北沧州的一起合作开发项目案件为例加以说明。

　　2013年9月7日，窦某胜与孟某江签订河北沧州泊头市富镇尚庄富源小区项目开发协议书，约定由窦某胜提供建设用地约10亩，每亩折算价约为48万元人民币，工程产生的费用双方共同承担。孟某江负责项目的启动和建设后的资金运转，项目成立后由孟某江担任法人代表，窦某胜担任总经理，双方各占股50%。等部分房屋销售款到账后作为建设资金周转使用，双方进入成本的资金最后从项目利润中支付。

　　5天后的9月12日，孟某江出资注册成立沧州天昊房地产开发有限公司（以下简称天昊公司）。2014年8月8日，天昊公司通过招拍挂，从泊头市国土资源局竞得了上述7.245亩国有建设用地使用权，并支付土地出让金3260250元。

　　2014年9月1日，天昊公司成立天昊公司富镇项目部，在泊头市国土资源局完成土地出让登记并办理了相关手续后开始施工建设。

　　工程竣工后，窦某胜因向孟某江和天昊公司、天昊公司富镇项目部主张项目利润分配款未果，遂将上述三方起诉至沧州市南皮县人民法院。

　　在起诉书中，窦某胜称，上述土地在出让前，他已拥有对该地块的使用权并完成了按协议约定交付土地的义务，因此被告方应依照协议向其支付项目利润分配款600万元。

　　2020年5月20日，南皮县法院作出一审判决（2019）冀0927民初2169号，认定该案系合作开发房地产合同纠纷。判决认为，窦某胜提供的富镇尚庄富源小区工程协议书，虽有双方亲笔签字，但是在该协议签订时，双方均不具备房地产开发经营资质，窦某胜也不能证明对案涉土地享有合法的使用权及处分权，故双方签订的协议无效，依法驳回了窦某胜的诉讼请求。

　　一审判决后，窦某胜不服，遂上诉至沧州市中级人民法院。2020年8月31日，沧州市中院作出(2020)冀09民终3981号裁定书，裁定发回重审。

　　2020年12月29日，南皮县法院作出重审一审判决认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第二款规定:“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”孟某江在本案起诉前就已经独资注册了天昊公司，其与原告窦某胜签订的协议书是双方的真实意思表示，协议书合法有效。

　　关于窦某胜对案涉地块是否享有使用权及处分权的问题，判决认为，双方签订的协议载了“股东乙提供建设用地大约10亩……”等字样，河北省、泊头市相关政府文件均对案涉土地的性质进行了批复、批准，被告方对原告提交的天昊公司富镇富源小区项目投资明细的合法性及真实性均予以认可，应视为被告方认可原告提供了案涉土地，原告对案涉土地享有使用权和处分权。因原告窦某胜在本案中未提交证据证明其应分得的利润，故对原告要求分利润600万元的主张不予支持，原告可以就其损失另行主张权利。

　　之后，沧州市中院二审判决维持原判后，孟某江、天昊公司及富镇项目部向河北省高院提请再审，被驳回。

　　司法材料显示，该案焦点集中在两点：一是窦某胜与孟某江签订协议时是否对案涉地块享有使用权及协议效力问题；二是窦某胜是否履行了协议约定的义务，是否有权请求分配项目利润。

　　关于双方协议效力问题，孟某江在上诉书中称，在窦某胜与孟某江签署协议时，协议双方均为自然人，客观上均无法取得房地产开发经营资质。故根据《解释》第十五条第二款规定，二人签订的协议应为无效协议。一审法院认为孟某江因在一审起诉前已独资成立天昊公司，就想当然地将天昊公司取得资质等同于孟某江取得资质，从而认定协议有效，系适用法律错误，违反了合同的相对性原则。

　　关于窦某胜在与孟某江签订协议时是否对案涉地块享有使用权，孟某江称，双方协议书签订时间为2013年9月7日，而包括涉案土地在内的约32亩土地已于2012年7月9日被泊头市政府征收，彼时窦某胜就涉案土地不享有任何权利。后涉案土地产权为泊头市国土资源局，使用权由天昊公司经招拍挂程序依法取得，土地出让金也系天昊公司足额支付，上述过程均与窦某胜无关。窦某胜不是尚庄村人，在尚庄村也未担任过任何职务，尚庄村委会从未与窦某胜就案涉地块签订过任何协议，故窦某胜对于案涉土地不享有土地承包经营权，更无从谈起使用权及处分权，案涉地块使用权、处分权均属于尚庄村集体所有。值得注意的是窦某胜在天昊公司之前就同一块土地同样方式发生纠纷，某源公司投资155万后以罪向公安局报案，已被公安以合同罪立案侦查，很明显此行为涉嫌罪。

　　关于窦某胜是否履行了协议约定的义务，是否有权请求分配项目利润，孟某江称，由于窦某胜对案涉土地不享有任何使用权及处分权，所以其在协议中应履行的“提供能用于商品房开发建设、已取得国有建设用地使用权证的10亩建设用地”义务，实际根本无法实现。孟某江认为，既然窦某胜根本无法履行合同义务，自然不能享受合同约定的50%的项目分成。而且，窦某胜也未进行过款项出资。如其主张履行了出资，应提供相应的转账流水加以佐证，否则无权主张项目分红。窦某胜提供的一系列参与项目经营的证据，仅能证实其参与了项目开发或管理，作为工作人员处理项目的相关工作，不能作为履行合同义务的证据。天昊公司制作的投资明细表是公司内部对项目未来投资情况可能性形成的一种投资预案，不能证明窦某胜已经实际履行了合同义务。一审法院以项目投资明细作为认定窦某胜已经实际履行项目出资、认为窦某胜就涉案土地有使用权和处分权、否定国有土地使用权证效力有悖事实与法律规定。

　　值得注意的是，本案在审理过程中，还发生了一件小插曲：2021年12月16日，窦某胜向南皮县法院申请财产保全，该院作出民事裁定书，先后查封、冻结了孟某江、天昊公司、富镇项目部包括银行存款、富源小区12套房产在内的价值827180.72元的资产。

　　孟某江等不服，提出申请解除查封异议，南皮县法院作出（2022）冀0927执异20号执行裁定，驳回了孟某江等的请求。孟某江等遂向沧州市中院申请复议。在复议申请中，孟某江等称，其被南皮县法院查封、冻结的资产数额实际价值超过1000万元，超出诉讼标的（7515087.86元）350万元，另有40个地上车库无法销售，造成公司无法进行正常的生产经营，在其提起执行异议后，南皮县人民法院未进行调查核实，作出了错误的执行裁定书，应依法纠正。

　　沧州市中院随后作出裁定，判决撤销南皮县法院（2022）冀0927执异20号执行裁定书，发回重审。

　　然而，时至今日，孟某江称，南皮县法院仍未撤销其错误的执行裁定书，公司资产一直被查封冻结，生产经营受到严重影响，整整5年，孟某江称自己也曾提出了反担保，但是法院为何不接受自己的意见？中院下了裁定还一直迟迟不给解封？

　　本案中，窦某胜与孟某江签署《富镇尚庄富源小区工程协议书》时，双方均为自然人，客观上均无法取得房地产开发经营资质，故二人签订的协议应为无效合同。虽然孟某江之后独资成立天昊公司有房地产开发经营资质，通过招拍挂取得了案涉土地使用权证并缴纳了土地出让保证金，但这些均与窦某胜无关，系天昊公司独立开发房地产行为，因此不符合《解释》第十三条所称“合作开发房地产合同”，亦不属于该条所称“诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的情形。

　　关于案涉土地使用权的归属问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”可见取得土地使用权的前提是依法办理登记并领取土地使用证。本案中，窦某胜并未依照规定办理案涉土地登记手续，未取得土地使用证，也就不拥有案涉土地的使用权。

　　同时，《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”本案中，2009年5月1日，牛某东将案涉10亩土地开发权转让给窦某胜时，该地块并未依法取得土地使用权证书，因此双方的土地转让行为是不合法的，签订的合同亦不受法律保护。案涉土地的使用权证书系2014年8月8日天昊公司从泊头市国土资源局通过竞拍，并支付土地保证金后取得，足可证明案涉土地的使用权当时属于泊头市国土资源局而非窦某胜。 国家一直倡导各级政府给投资商创造良好的投资环境，而企业花巨资从政府招拍挂得来的土地证书竟然抵不过一纸判决书。再者富镇尚庄村委会的集体建设用地是如何转给窦某胜的？窦某胜的土地使用权证书是如何取得的？

　　至于窦某胜有否在项目中实际出资，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二十条“当事人之间对是否已履行出资义务发生争议，原告提供对股东履行出资义务产生合理怀疑证据的，被告股东应当就其已履行出资义务承担举证责任”的规定，窦某胜应当提供出资证明书、验资报告、银行进账单、现金缴款单、公司财务报表等证据，证明其已履行出资义务，如果不能提供上述证据，则其无权主张项目利润的分配权益。本案中孟某江独立出资经国土资源局招拍挂取得的土地，这是最基本的事实。两级法院为何会判决原告对该土地有使用权？作为人民法院，必须坚持以事实为依据，以法律为准绳，独立公正行使审判权，不受个人和团体影响。此案在当地对营商环境社会治安等已经造成了影响。目前该案件还在审理中，我们将持续关注。